Lettre Mensuelle - Septembre 2016
FISCALITÉ
La SCI (Société Civil Immobilière)
Piège à éviter:
La SCI n’est pas toujours une solution miracle et peut même se relever contre-productive si elle n’est pas employée correctement.
LA RÉDACTION DES STATUTS
Le recours à des statuts sur mesure est fortement conseillé car vous pourrez ainsi intégrer, par exemple, une clause d’agrément pour contrôler l’arrivée de nouveaux associés, délimiter strictement les conditions de nomination et les pouvoirs du gérant, etc. Il est donc recommandé de faire appel à un professionnel pour rédiger un « contrat de société » conforme aux objectifs fixés par les associés.
L’OBJET SOCIAL
En optant pour un objet social étendu tel que « acquérir, administrer et gérer des immeubles », la SCI sera considérée comme un acteur professionnel du marché et perdra ainsi le bénéfice du droit de rétractation réservé aux acquéreurs non professionnels d’immeuble à usage d’habitation.
FORMALISME JURIDIQUE ADMINISTRATIF ET COMPTABLE
Bien qu’étant une simple structure destinée à loger une partie de votre patrimoine, la SCI est une société à part entière. Ce qui signifie qu’il faut respecter un certain formalisme lors de sa création mais aussi régulièrement tout au long de son existence. Il convient donc, d’une part, de tenir une comptabilité de déposer les différentes déclarations fiscales et d’autre part, de convoquer chaque année au moins une assemblée générale et s’exonérer de ces pratiques peut mettre en danger la viabilité de votre société. En effet, en cas de contentieux, l’administration fiscale n’hésitera pas à constater la fictivité de votre SCI, voire, dans certains cas, à considérer que vous avez constitué une SCI dans un but uniquement fiscal.
QUELLE EST LA FRONTIERE AVEC LA LOCATION MEUBLEE ?
L’objet social de votre SCI peut évidemment consister à louer un logement dans le but de dégager des revenus fonciers. Mais attention, si vous choisissez la formule de la location meublée, sachez que votre société civile immobilière sera soumise d’office au régime de l’impôt sur les sociétés. En effet, fiscalement parlant, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Ce qui conduit à la taxation des résultats de la société à hauteur de 33.33% (et au taux réduit de 15% dans la limite de 38 120€ de bénéfice imposable).
Sachant que les dividendes que la société vous versera ensuite seront soumis à l’impôt sur le revenu selon votre taux marginal d’imposition. Une option fiscale qui peut être pénalisante dans certains cas.
LOGER SA RÉSIDENCE PRINCIPALE DANS UNE SCI
Apporter sa résidence principale à une SCI peut être tentant. Mais cette solution est à écarter principalement pour les redevables de l’impôt de solidarité sur la fortune. En effet, ce transfert de propriété au profit de la société leur faire perde le bénéfice de l’abattement de 30% pouvant être
pratiqué sur la valeur vénale du bien immobilier lors de l’évaluation de leur patrimoine. En revanche, il est possible de pratiquer une décote de 10% à 20% sur la valeur des parts de la SCI (pour illiquidité des parts). Autre inconvénient de cette formule, le droit au logement dont bénéficie automatiquement le conjoint survivant n’est plus disponible. Un droit qui, rappelons-le, lui confère la
jouissance gratuite de son logement et du mobilier le garnissant pour une durée d’un an à compter du décès de son époux.
Dans le cadre de la liquidation des droits de succession la valeur de la résidence principale du défunt fait l’objet d’un abattement de 20%. Cet avantage fiscal est exclu lorsque le bien immobilier est détenu par une SCI.
CRÉER UNE STRUCTURE POUR PLUSIEURS BIENS
Souvent, une seule enveloppe juridique est créée afin d’y loger plusieurs biens immobiliers. Des biens qui peuvent d’ailleurs avoir des usages très différents (immeuble locatif, immeuble de bureaux, résidence principale).
Cette solution peut être pénalisante notamment en cas de vente.
En effet, il peut être difficile de trouver un acheteur intéressé par l’ensemble des actifs. Mieux vaut créer une société par type de bien immobilier. Ce qui permet la mise en place d’une gestion individuelle et de procéder plus facilement à des arbitrages.
Ce conseil est aussi valable dans le cadre d’une transmission. Là encore, il est plus simple d’attribuer une SCI par héritier que de partager des parts sociales, surtout dans un contexte familial tendu. Attention toutefois, le coût de constitution et de gestion des différentes structures est, en toute logique, plus élevé.
Afin de vous éviter des déboires, faites appel à un professionnel, dès votre projet de création.
SOCIAL
Régularisation, recouvrement et contrôles URSAFF/ RSI des cotisations: les nouveautés
Un décret du 8 juillet 2016 vise à renforcer les droits des cotisants vis-à-vis de l’URSSAF et du RSI. En particulier, il réécrit la règlementation sur le contrôle URSSAF et allonge le délai de saisine de la commission de recours amiable.
Par ailleurs, il fixe le principe de la régularisation progressive des cotisations des salariés. Sauf cas particuliers, il est entré en vigueur le 11 juillet 2016.
Décret 2016-941 du 8 juillet 2016, JO du 10, texte n°6
L’ESSENTIEL
A partir du 1er janvier 2017, dans l’optique de la généralisation de la déclaration sociale nominative, les entreprises devront forcément procéder à une régularisation progressive des cotisations au fil des payes, et abandonner la régularisation annuelle.
La procédure de contrôle URSSAF (également applicable aux non- salariés) est réécrite.
Soulignons qu’elle impose l’envoi d’un avis de contrôle 15 jours avant le début des opérations, identifie clairement son destinataire, rend (en 2017) la charte du cotisant contrôlé opposable, revient sur les documents consultables, la méthode d’échantillonnage – extrapolation, exige que la
lettre d’observations soit strictement motivée.
Le contrôle sur pièces pourra, à partir de 2017, viser les entreprises de moins de 11 salariés. Les cotisants peuvent, sous certaines conditions, obtenir une remise gracieuse des majorations de retard sans avoir à prouver leur bonne foi.Le délai de saisine de la commission de recours amiable pour un différend relatif aux cotisations passe à 2mois.Des mesures spécifiques s’appliquent aux non-salariés, notamment dans les relations URSSAF –RSI et l’administration fiscale.
Votre expert comptable,
