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Impôt sur la fortune immobilière

L'impôt sur la fortune immobilière, ou IFI, qui remplace l'impôt de solidarité sur la fortune dès 2018, est à la charge des personnes physiques détenant, au 1er janvier de l'année d'imposition, un patrimoine immobilier net imposable supérieur à 1,3 MC.

Les caractéristiques de l'IFl

Des caractéristiques empruntées à l'ISF

Des nouveautés et des constantes

L'IFI entre en vigueur dès le Ier janvier-2018 (loi art. 31).

Les particularités de ce nouvel impôt tiennent :

• à son assiette réduite aux biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le redevable ;

• aux biens immeubles qui, affectés à l'activité d'une société opérationnelle ou à l'activité professionnelle du redevable, échappent à la taxation ;

• aux règles strictes de déduction des dettes immobilières ;

• aux nouvelles modalités déclaratives.

Cet impôt présente des caractéristiques comparables à celles de ['ISF.

Sous réserve de quelques modifications, les dispositions suivantes sont ainsi transposées à l'IFI :

• le caractère annuel de l'impôt ;

• le seuil d'imposition fixé à 1,3 MC ;

• le foyer fiscal ;

• les règles de territorialité ;

• les modalités de calcul (barème, plafonnement, imputation de l'IFI acquitté à l'étranger);

• la réduction pour dons à des œuvres d'intérêt général (la réduction ISF-PME est supprimée).

Par ailleurs, afin de rendre inopérants certains schémas d'optimisation, le texte légal introduit plusieurs clauses anti-abus.

Détermination de la valeur nette du patrimoine imposable

Évaluation des biens imposables

L'IFI est calculé sur la valeur nette du patrimoine imposable après déduction des seules dettes immobilières.

Quelle que soit leur nature, les biens sont évalués à leur valeur vénale au jour du fait générateur de l'impôt, soit au I er janvier de l'année d'imposition. La valorisation des actifs est réalisée selon les mêmes règles que celles applicables aux droits de mutation par décès.

NOTONS QUE :

- l'abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale est maintenu,

- et que pour la valorisation des parts ou actions représentatives de biens immobiliers les dettes contractées par la société auprès des personnes assujetties à l'IFI pour l'acquisition de tels biens sont exclues

Les dettes déductibles

Les règles de déductions des dettes sont profondément modifiées.

Les nouvelles dispositions dressent une liste des dettes immobilières déductibles et posent des règles particulières de déduction des dettes attachées au financement des actifs immobiliers.

Les étapes de calcul sont inchangées

Le montant de l'IFI est obtenu par application d'un barème identique à celui appliqué à l'ISF et d'une éventuelle décote. La somme ainsi obtenue est diminuée du montant de la réduction pour dons et, le cas échéant, du montant du plafonnement et de celui de l'IFl acquitté hors de France.

A NOTER

La réduction d'ISF PME (investissements dans des PME, des SCOP, des ESUS et dans des FIP ou FCPI) n'est pas transposée à l'IFl. Demeurent toutefois imputables sur l'IFl 2018 les inves- tissements éligibles réalisés jusqu'au 31 décembre 2017

Comment déclarer son patrimoine imposable à l'IFl ?

Les modalités déclaratives sont modifiées. Le patrimoine imposable à l'IFI sera à porter sur une déclaration qui, selon nos informations, porterait le numéro 2025. Cette déclaration serait déposée, accompagnée de 6 annexes, avec la déclaration des revenus 2042 dans les mêmes délais et selon le même mode.

Cette déclaration 2025 remplacerait ainsi le 9 de la 2042 C et la déclaration ISF 2725 (et ses annexes).

Rappelons que dans le cadre de I'ISF, le redevable déclarait son patrimoine net taxable soit sur sa déclaration de revenus 2042 C, soit sur la déclaration spécifique 2725 quand le montant était supérieur à 2,57 M€.

Qui est redevable de l'IFI ?

Seuil d'imposition fixé à 1,3 MC

L'IFI est dû par toute personne physique propriétaire, au I er janvier de l'année d'imposition, d'un patrimoine imposable d'une valeur nette supérieure au seuil d'imposition en vigueur à cette même date (CGI art. 964).

Seuls relèvent de l'IFI 2018, les détenteurs d'un patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 € (ce seuil est identique à celui de I'ISF). L'IFI est alors calculé sur le patrimoine excédant 800 000 €.

Annualité de l'impôt

Les conditions d'assujettissement à l'IFI s'apprécient au 1 er janvier de l'année d'imposition (CGI art. 964). II convient par conséquent de se placer à cette date afin d'apprécier la consistance et la valeur du patrimoine immobilier, la domiciliation de la personne physique (en France ou hors de France), la composition du foyer fiscal et l'existence de dettes.

Il existe toutefois une exception à ce principe. Les versements retenus pour le calcul de la réduction d'IFI pour dons sont ceux effectués entre la date limite de dépôt de la déclaration de l'année précédant celle de l'imposition et la date limite de dépôt de la déclaration de l'année d'imposition.

Ainsi pour l'IFI 2018, sont retenus les versements effectués entre la date limite de dépôt de la déclaration d'ISF 2017 et la date limite de dépôt de la déclaration IFI 2018.

Alors que la réduction d'ISF pour investissement au capital de PME n'est pas transposée à I'IFI, seront toutefois imputables sur l'IFI 2018 les versements effectués entre la date limite de dépôt de la déclaration d'ISF 2017 et le 31 décembre 2017 (loi art. 12, VIII.C)

Composition du foyer fiscal IFI

Seules les personnes physiques sont passibles de I'IFI.

Ne sont pas soumises à cet impôt, les personnes morales de droit public ou de droit privé, les groupements, les sociétés de fait ou les sociétés en participation.

La composition du foyer fiscal est appréciée au Ier janvier de l'année d'imposition.

Elle diffère de celle de l'impôt sur le revenu.

Sont soumis à une imposition commune à l'IFI (CGI art. 964) :

• les couples mariés, quel que soit leur régime matrimonial à l'exception des époux séparés de biens et ne vivant pas sous le même toit et des époux en instance de séparation de corps ou de divorce et résidant séparément (CGI art. 6, 4.a et b) (ces exceptions sont les mêmes que celles qui s'appliquent en matière d'impôt sur le revenu, à l'exclusion de celle concernant l'abandon du domicile conjugal qui n'est pas reprise en matière d'IFl ; CGI art. 6, 4.c) ;

• les personnes liées par un Pacs. Elles font l'objet d'une imposition commune au titre de l'IFI dès lors que le pacte a été enregistré au I er janvier de l'année d'imposition ;

• les personnes vivant en concubinage notoire (c. Civ. art. 515-8).

Si la personne vivant en état de concubinage notoire est, par ailleurs, mariée ou pacsée et soumise à une imposition commune à l'ISF avec son conjoint légitime ou partenaire, ses biens, ainsi que ceux des enfants mineurs dont elle a l'administration légale, doivent être rattachés à son foyer légal.

Dans tous les cas le foyer fiscal comprend les enfants mineurs dont les redevables ont l'administration légale des biens.

En cas d'imposition séparée des parents à l'IFI et afin d'éviter une double imposition des biens des enfants mineurs, chacun des parents exerçant en commun l'autorité parentale-peut ne comprendre dans sa déclaration que la moitié des biens appartenant aux enfants mineurs.

Le patrimoine immobilier exclu de l'assiette de l'IFI

Biens détenus par le biais d'une société

Sont imposables à l'IFl, les biens et droits immobiliers détenus indirectement par le redevable (par l'intermédiaire de sociétés quel que soit le nombre de sociétés ou d'entités interposées, que ces sociétés soient ou non à prépondérance immobilière, qu'elles soient cotées ou non cotées sur un marché français ou étranger).

Les parts ou actions de sociétés sont en principe prises en compte dans l'assiette de l'IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens immobiliers et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société.

Toutefois ces biens immeubles peuvent être écartés de ce ratio dans plusieurs hypothèses (CGI art. 965) :

• le redevable détient une faible participation dans la société, l'organisme ou le fond,

• Les immeubles sont affectés à l'activité d'une société opérationnelle.

À défaut d'être exclus de l'assiette de l'IFI au titre d'une de ces dispositions, ils pourront sous certaines conditions en être exonérés en tant que biens professionnels ( CGI art.975).

Exonération totale des biens professionnels

Règles générales

L'immobilier affecté à l'exploitation de l'entreprise du redevable est exonéré (CGI art. 975). Le dispositif d'exonération est proche de celui appliqué dans le cadre de l'ISF, ramené toutefois aux seuls actifs immobiliers.

Sont exonérés les biens et droits immobiliers et les parts ou actions représentatives de ces biens ou droits lorsque ces immeubles et droits immobiliers sont affectés :

• à l'activité principale de l'entrepreneur individuel ;

• à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d'une société soumise à l'IR ou à l'IS.

Les exonérations totales ou partielles dont bénéficient les biens ruraux, parts de GFA, bois et forêts et parts de groupements forestiers sont maintenues

Les exonérations, par hypothèse, ne visent que les biens qui sont dans le champ d'application de l'IFI (biens qui ne peuvent pas bénéficier d'une des mesures d'exclusion de l'assiette) .

Locations commerciales

Loueurs en meublé

Les loueurs en meublé sont exonérés de l'IFI au titre des biens professionnels lorsque cette activité est considérée comme une activité commerciale (CGI art. 975, V. 1 °). L'activité de loueur en meublé peut être exercée par un des membres du foyer fiscal au sens de l'IFI ou par une société ou un organisme.

Pour les personnes physiques (loueurs en meublé en direct), sont considérés comme des biens professionnels, les locaux d'habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés si leur propriétaire exerce cette activité à titre professionnel, :

- et réalise plus de 23 000 € de recettes annuelles ;

- et retire de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal au sens de l'IFI au titre des catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

II n'est pas exigé de ces personnes qu'elles soient inscrites au registre du commerce et des sociétés.

Loueurs d'établissements industriels et commerciaux

Bénéficient de l'exonération au titre des biens professionnels, les loueurs d'établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation (CGI art. 975, v.b).

Cette activité peut être exercée par le redevable ou un membre du foyer fiscal ou par une société ou un organisme.

Dans le cadre de l'ISF la doctrine administrative précise que les immeubles donnés en location doivent être dotés d'équipements qui par leur importance et leur consistance peuvent permettre au locataire de poursuivre l'exploitation à laquelle ils sont destinés.

Patrimoine immobilier imposable à l'IFI

Immeubles et droits réels immobiliers détenus directement

Sous réserve d'exclusions ou d’exonérations des biens et droits immobiliers appartenant au redevable (ou à un membre de son foyer fiscal IFI) au 1 er janvier de l'année d'imposition sont compris dans l'assiette de l'IFI (CGI art. 965, 1°).

Les biens suivants, sont donc imposables à l'IFI :

- les immeubles bâtis affectés à un usage d'habitation, industriel, commercial, artisanal, agricole ou libérale, qu'ils soient utilisés directement par le propriétaire ou mis en location

- les immeubles en cours de construction au 1 er janvier de l'année d'imposition ;

• les droits réels immobiliers (usufruit, droit d'usage ou d'habitation, droit d'emphytéose, droit du preneur à bail à construction...) ,

• les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres de culture, friches, landes, étangs, marais, propriétés rurales, bois et forêts, parts de groupements forestiers, biens ruraux loués par bail à long terme ou à bail cessible, parts de GFA et GAF),

• les immeubles classés ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques

- les immeubles ou fractions d'immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières de copropriété (CGI art. 1655 ter).

- les parts de SCI, SCPI, d'OPCI et de SIIC.

Sous réserve des conventions internationales, ces biens doivent être déclarés dès lors qu'ils appartiennent à une personne membre du foyer fiscal IFI.

Biens immobiliers grevés d'un usufruit

Sauf exceptions l'usufruitier est imposable sur la valeur en pleine propriété

La règle selon laquelle l'usufruitier est imposé sur la valeur en pleine propriété du bien, sauf cas particuliers, est maintenue et transposée aux actifs immobiliers visés par l'IFI (CGI art. 968). Corrélativement, ces biens ne doivent pas être compris dans le patrimoine du nu-propriétaire pour l'IFI.

Évaluation des biens

Évaluation des biens immeubles

Une évaluation au 1er janvier de l'année d'imposition

Quelle que soit leur nature, les immeubles sont évalués à leur valeur vénale au jour du fait générateur de l'impôt, soit au 1 er janvier de chaque année.

Rappelons que l'application informatique « Patrim Usagers » permet aux personnes physiques d'obtenir, par voie électronique, et dans les cas prévus par la loi, des informations sur les transactions immobilières pour leur permettre de déterminer la valeur vénale de leurs biens immobiliers.

Évaluation de la résidence principale : abattement de 30 % maintenu

L'abattement de 30 % appliqué sur la valeur vénale de l'immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire est maintenu (CGI art. 973)

La condition d'occupation de l'immeuble en qualité de résidence principale est appréciée au 1 er janvier de l'année d'imposition.

Autres biens immeubles

L'administration fiscale admet en pratique d'appliquer une décote sur le bien immobilier, décote dont le montant varie selon la qualification ou l'occupation du bien.

Devraient également s'appliquer à l'IFI les solutions particulières dégagées à l'ISF et relatives aux biens suivants :

• locaux donnés à bail ou indisponibles,

• biens en indivision,

• biens grevés d'usufruit,

• immeuble d'habitation exproprié,

• immeuble en cours de construction,

• châteaux et demeures historiques,

• immeubles grevés d'hypothèque.

Parts ou actions de sociétés

Valeurs mobilières cotées

Les valeurs mobilières cotées sont évaluées selon le dernier cours connu ou selon la moyenne des trente derniers cours qui précèdent la date d'imposition (CGI art. 973).

Parts ou actions non cotées

Dispositions limitant la déduction des dettes sociales

De nouvelles clauses anti-abus sont introduites afin de neutraliser, pour la valorisation des parts ou actions imposables, la déductibilité de dettes contractées par la société ou l'organisme dont le redevable détient des parts (CGI art. 973, Il).

Ainsi pour l'évaluation de ces titres, ne sont pas retenues :

• Les dettes contractées par la société ou l'organisme, contrôlé par le redevable, pour l'acquisition d'un bien immobilier du redevable (ou d'un membre du foyer fiscal IFI) (CGI art, 973, Il. 1 °)

• les dettes contractées pour l'acquisition d'un bien ou droit immobilier imposable ou pour des dépenses de réparation et d'entretien, d'amélioration, de construction, de reconstruction et d'agrandissement (CGI art. 973, II. 2 0 et 3 0) afférentes à ces actifs auprès :

• du redevable (ou d'un membre du foyer fiscal IFI), à hauteur de leur participation dans la société ou l'organisme,

• d'une société ou d'un organisme contrôlé directement ou indirectement par le redevable, les membres du foyer fiscal IFI ou les membres de son groupe familial (ascendants, descendants majeurs, frères et sœurs), à proportion de la participation détenue par le redevable et les membres du groupe familial, à proportion de leur participation et de celle des membres du foyer fiscal IFI dans la société ou l'organisme.

De nouvelle règles de déduction du passif

Sont déductibles les dettes (CGI art. 974, l) :

• Existant au 1er janvier de l'année d'imposition,- contractées par le redevable (ou un membre de son foyer fiscal IFI) et effectivement supportées par lui,

• afférentes à des actifs imposables, et le cas échéant, à proportion de la fraction de leurvaleur imposable.

• De nouvelles règles de déduction des dettes attachées au financement des actifs immobiliers sont introduites.

Le montant des dettes est susceptible d’être plafonné.

valeur imposable.

Calcul de l'IFI

Règles générales

Les étapes de calcul sont inchangées.

Le montant net de l'IFI 2018 est obtenu par application d'un barème identique à celui appliqué à l'ISF.

La somme ainsi obtenue est diminuée du montant de la réduction pour dons, le cas échéant, du montant du plafonnement et du montant de l'IFI acquitté hors de France. La réduction pour investissement est supprimée.

Barème et décote

L'IFI 2018 est dû par toute personne physique propriétaire, au 1 er janvier de l'année d'imposition, d'un patrimoine immobilier net taxable d'une valeur supérieure à 1 300 000 € (CGI art. 977, 1). Dans ce cas, l'IFI est calculé sur le patrimoine taxable excédant 800 000 €. Ce barème comporte six tranches dont cinq taxables avec des taux allant de 0,5 % à 1,5 %.

Pour atténuer les effets de seuil, un système de décote est taxable compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 € (CGI art. 977, 2).

Le montant de l'impôt calculé selon le barème indiqué est réduit d'une somme égale à 17 500 - (1,25 % x P), P étant la valeur nette taxable du patrimoine.

La réduction pour dons est maintenue

La réduction d’ISF pour dons qui permet aux redevables de déduire du montant de leur ISF 75% de leurs versements à des organismes d’intérêts général, dans la limite de 50 000€ de réduction est maintenue (CGI art.978).

Les conditions d’applications de cette réduction sont inchangées.

Le plafonnement de l'impôt est maintenu au taux de 75 %

Le calcul du plafonnement est inchangé

Pour les redevables domiciliés en France, le plafonnement de l'IFI permet de limiter la somme de cet impôt et des impôts sur les revenus de l'année précédente à 75 % de ces revenus, selon des modalités identiques à celles appliquées dans le cadre de l'ISF.

Si ce pourcentage est dépassé, l'IFI à payer est réduit de l'excédent ainsi constaté (CGI

art. 979).La réduction issue du plafonnement n'est pas limitée.

Pour le calcul du plafonnement de l'IFI, les revenus et impôts pris en compte ne sont donc pas limités à ceux en lien avec les seuls immeubles taxés.

Déclaration, paiement et contrôle de l'IFI

Une nouvelle déclaration 2025 annexe de la 2042

Les redevables dont le patrimoine net taxable excède 1,3 M€ doivent mentionner la valeur des actifs imposables sur une déclaration qui porterait le numéro 2025. Cette déclaration sera à déposer avec la déclaration d'ensemble des revenus 2042, dans les mêmes délais et selon le même mode.

Les délais de reprise restent fixés à 3, 6 ou 10 ans

La prescription de 3 ans dite « abrégée » (loi art. 12, Il, 3 0. a ; IPF art. L. 180 modifié voir) s'applique quand l'exigibilité des droits est établie d'une manière certaine par la déclaration, sans qu'il soit nécessaire pour l'administration, de recourir à des recherches ultérieures.

La prescription de 6 ans s'applique si les conditions d'application de la prescription abrégée ne sont pas réunies, c'est-à-dire en l'absence de déclaration et en cas de nécessité, pour l'administration, d'effectuer des recherches ultérieures (loi art. 12, Il. 120 ; LPF art. L. 183 A modifié et L.186).

Pour les biens, droits ou valeurs détenus à l'étranger sur des comptes bancaires, des contrats d'assurance-vie ou dans des trusts (biens visés aux articles 1649 A, 1649 AA et 1649 AB du CGI modifié), une prescription décennale s'applique au lieu de la prescription de 6 ans (loi art. 12,II.11° ; LPF art.L.181-0 A modifié).

Contentieux

Le contentieux relève comme celui de l'ISF des juridictions de l'ordre judiciaire.

Cabinet Marc-Emmanuel PAQUET

Martinique Compta Finance SARL, Personnel et Direction